Wunschanalyse Vonovia

Herzlich Willkommen zu unserer Wunschanalyse in Zusammenarbeit mit Stephan Heibel vom Heibel-Ticker.de Börsenbrief (www.heibel-ticker.de).

Deutschlands größter Immobilienkonzern profitiert vom günstigen Zinsniveau sowie von der Wohnungsnot. Im zersplitterten Markt des bezahlbaren Wohnraums kann Vonovia günstig einkaufen und große Effizienzgewinne erzielen. Doch dieses Geschäftsmodell funktioniert nur, solange die Wohnungsnot groß bleibt und solange die Zinsen für lang laufende Kredite niedrig bleiben.

Kennzahlen der Vonovia laut Sharewise.com

ISIN:DE000A1ML7J1, WKN A1ML7J

Kurs aktuell: 40,68 €

Deutschlands größtes Immobilienunternehmen
 

Mit 350.000 Wohnungen im eigenen Bestand ist Vonovia Deutschlands größtes Immobilienunternehmen. Der Konzern entstand einst aus der Deutschen Annington, die ehemalige Kasernen in Privatbesitz überführte und durch kontinuierliche Zukäufe kräftig wuchs. Im Jahr 2013 ging die Deutsche Annington an die Börse. Im Jahr 2014 folgte die größte Übernahme, die Berliner Gagfah, anschließend benannte sich das Unternehmen in Vonovia.

Seit dem Börsengang zu 16 Euro ist die Aktie jährlich um durchschnittlich 20% gestiegen und hat durchschnittlich 3% Dividende ausgeschüttet. Da wird manches Wachstumsunternehmen blass vor Neid.

So stiegen die Bochumer schnell mit einer Marktkapitalisierung von heute 20 Mrd. Euro in den DAX auf.

Profiteur der Niedrigzinsphase
 

Das Wachstum erfolgte durch Übernahmen, günstige Kredite lassen die Kosten der Übernahmen kaum ins Gewicht fallen während Mieteinnahmen munter sprudeln. Das organische Wachstum beträgt nur 4,2%, der Rest ist also durch kreditfinanzierte Übernahmen erzielt worden.

Als größtes Immobilienunternehmen Deutschlands gliedert Vonovia übernommene Immobilienunternehmen in die eigene Organisation ein und erzielt dadurch ein unterdurchschnittliches Kostenwachstum. Sprich: Durch Synergien wachsen die Kosten weniger schnell an als die Mieteinnahmen.

Und durch ein aktives Kreditmanagement wurde in den vergangenen Jahren der Niedrigzinsphase immer wieder die Zinslast verringert, obwohl das Kreditvolumen auf zuletzt 13,7 Mrd. Euro angewachsen ist.

Vonovia nutzt die Niedrigzinsphase also gleich doppelt: Zum einen werden neue Übernahmen günstig finanziert du zum anderen werden bestehende Finanzierungen günstiger refinanziert. Solange wir die niedrigen Zinsen haben, wird das Geschäftsmodell wunderbar funktionieren.

Zinsentwicklung als wichtiger Faktor des Geschäftsmodells

Viele von Ihnen werden nun denken, damit ist nun Schluss. Doch ich wäre da nicht so schnell: Als ich 2010 mein Haus finanziert habe war ich überzeugt, den absoluten Tiefpunkt der Zinsentwicklung erwischt zu haben. Immerhin gab es zuvor bereits unzählige absolute Tiefpunkte und damals war das Zinsniveau bei Immobilienfinanzierungen deutlich unter 3% angelangt – günstiger war es historisch gesehen noch nie. Erinnern Sie sich mal zurück, wie Sie vor 8 Jahren das Zinsniveau eingeschätzt haben: Ich kannte damals niemanden, der nicht von einem unmittelbar bevorstehenden Zinsanstieg überzeugt war, nicht einmal Zweifel gab es.

Nun, heute, acht Jahre später, gibt es Immobilienfinanzierungen zu fast 1,5%, also nochmals deutlich tiefer. Und nun haben die USA die Zinswende eingeleitet und auch in Europa steht diese bevor. Doch die „Zinswende“ betrifft zunächst einmal Zinsen auf kurz laufende Kredite. Der Leitzins, der von den Notenbanken gesetzt werden kann, betrifft Übernacht-Ausleihungen. Es dauert seine Zeit, bis sich die steigenden Zinsen auch „am langen Ende“, also bei lang laufenden Krediten zeigen. Bislang ist davon in Europa noch nichts zu sehen und in den USA wartet man vergeblich auf das Überspringen der 3% bei den 10 Jahre laufenden Staatspapieren. Aktuell gehen diese Zinsen wieder zurück.

Allein schon ein Blick auf den weltweiten Schuldenstand zeigt, dass schnell steigende Zinsen am langen Ende derzeit gar nicht gewollt sind. Mag sein, dass die Notenbanken sich Handlungsspielraum verschaffen müssen und die kurzen Zinsen (Leitzins) anheben, doch man wird dies so tun, das man Zinssteigerungen am langen Ende tunlichst vermeidet.

Wohnungsnot in Deutschland betrifft kleine und günstige Wohnungen

Im Jahr 2017 wurden in Deutschland etwa 300.000 Wohnungen gebaut. Weniger als 1991 und in den Jahren danach bis zur Immobilienkrise. 1995 war bislang das Rekordjahr mit 600.000 neuen Wohnungen in nur einem Jahr. Nach der Immobilienkrise waren die Neubauten von Wohnungen auf 150.000 im Jahr 2009 gerutscht.

Einer Studie zufolge fehlen derzeit in Deutschland rund 1 Mio. Wohnungen. Es wird gesagt, es fehlen 1 Mio. Wohnungen bezahlbarer Wohnraum in Städten. Bis zum Jahr 2021 würden jährlich 170.000 Wohnungen zu wenig gebaut, um dieses Problem anzugehen.

Vonovia ist gerade in diesem Markt unterwegs: Bezahlbarer Wohnraum in Städten. Andere Immobiliengesellschaften konzentrieren sich auf Gewerbeimmobilien oder auf Luxusobjekte, Vonovia nimmt den Massenmarkt und trifft auf einen bislang zersplitterten Markt, in dem ein Konsolidierer günstige Preise vorfindet und große Effizienzsteigerungen umsetzen kann. Zudem wird in den kommenden Jahren die Politik ihre schützende Hand über dieses Marktsegment halten, aufgrund der Wohnungsnot.

FFO und NAV
 

Im Immobilienmarkt sind insbesondere zwei Kennzahlen wichtig: FFO und NAV. Das operative Ergebnis (funds from operation - ffo) zeigt, dass ich auf Kredit finanzierten Immobilienwerte in Form von Mieten mehr abwerfen, als Zins und Instandhaltung verschlucken. Die FFO sind im Jahr 2017 um 21% auf 920,8 Mio. Euro angewachsen, 1,90 Euro je Aktie. Das reicht locker, um 1,41 Euro an Dividende auszuschütten und ausreichend Eigenkapital für neue Übernahmen zurückzuhalten.

Der Nettobestandswert (net asset value – nav) ist um 25,2% auf 38,49 Euro je Aktie gestiegen und ist damit ein guter Gradmesser für eine eventuelle Über- oder Unterbewertung der Aktie. Mit einem Aktienkurs von aktuell 39,86 Euro scheint hier eine faire Bewertung vorzuliegen, allerdings habe ich mich nicht eingehend mit der Methodik auseinander gesetzt, die vom Unternehmen für die Ermittlung des NAV verwendet wurde.

In der Bilanz wird auch der Verkehrswert des Immobilienbestands angegeben: 33,5 Mrd. Euro bei einer Nettoverschuldung von 14 Mrd. Euro ergibt einen Unternehmenswert von 19,5 Mrd. Euro. Auch auf diesem Rechenweg wird die aktuelle Marktkapitalisierung recht gut getroffen.

Entwicklung der Verschuldung
 

14 Mrd. Euro an Nettoschulden schiebt das Unternehmen vor sich her, die Laufzeiten sind gut über die kommenden 10 Jahre verteilt. Bis 2025 werden jedes Jahr 1,5 bis 2 Mrd. Euro zur Refinanzierung fällig. Dabei laufen gerade in den kommenden drei Jahren Kredite mit vergleichsweise hohem Zins aus (2019: 2,7%, 2020: 2%, 2021: 3%), während die länger laufenden Kredite häufig Zinsen unter 1,5% haben. Sollte sich das aktuell niedrige Zinsniveau am langen Ende also noch drei Jahre halten, dann dürfen wir uns auch in den kommenden drei Jahren über sinkende Finanzierungskosten freuen.

Sollte das Zinsniveau jedoch langsam zu steigen beginnen, dann wird sich dies in der Bilanz von Vonovia bis 2021 kaum negativ auswirken, denn auslaufende Kredite können dann zu vergleichbarem Zins refinanziert werden.

Kritisch wird es in der Zeit nach 2021, wenn günstige Kredite auslaufen und wenn die Zinsen am langen Ende bis dahin angestiegen sind. Dann wird die Kostenstruktur von Vonovia Probleme bekommen.

An der Börse schaut man in der Regel 12-18 Monate in die Zukunft, daher sehe ich diese potentiellen Probleme in der fernen Zukunft derzeit noch nicht als relevant für die Kursentwicklung an. Bis dahin wird noch eine Menge Wasser den Rhein herunterfließen.

Bewertungsansatz
 

Damit sind wir schon bei des Pudels Kern: Eine Bewertung auf Basis von KGV oder Wachstum ist für Vonovia meiner Einschätzung nach fehl am Platz. Aktuell ist relevant, dass der Wohnungsmarkt knapp ist und dass Vonovia der größte Konsolidator des Marktes ist, somit also Effizienzgewinne erzielen kann. Das wird so lange anhalten, wie die Wohnungsnot und das niedrige Zinsniveau bestehen bleiben.

Damit haben wir zwei leicht zu verfolgende Indikatoren, mit denen wir frühzeitig aufkeimende Probleme bei Vonovia erkennen können. Derzeit ist davon noch nichts in Sicht und daher erwarte ich, dass Vonovia noch einige Monate, vielleicht sogar Jahre weiter überproportional wachsen wird. Die Dividendenrendite von 3,5% ist attraktiv und die Politik wird schon dafür sorgen, dass bezahlbarer Wohnraum sich auch für Immobilienbesitzer, also für Vonovia, rentieren.

Charttechnik
 

Im Februar war die Aktie kräftig eingebrochen, wie es alle zwei Jahre mal passiert. Inzwischen wurde ein Großteil des Kursverlustes wieder ausgeglichen, die Schnäppchenpreise sind vorbei. Doch die Aktie ist damit – wie oben gezeigt – noch nicht zu teuer, sondern gerade mal fair bewertet.

FAZIT
 

Wer eine solide Dividendenkomponente für’s Depot sucht, der ist mit Vonovia sicherlich gut beraten, sofern er die beiden Indikatoren Wohnungsnot und Zinsen am langen Ende im Auge behält.

Korrekturen wie in diesen Tagen sind ein Segen für Anleger, die auf eine günstige Einstiegsgelegenheit bei Facebook gewartet haben. Ich kann nicht sagen, ob Facebook bereits nächste Woche oder nächsten Monat deutlich höher stehen wird, doch ich gehe davon aus, dass die qualitativen Änderungen das Wachstum langfristig sichern werden und die Aktie somit in 12-18 Monaten deutlich höher stehen wird als heute.
 

Interessante Anlageideen arbeite ich in meinem Heibel-Ticker aus, schauen Sie doch mal rein. Wenn ich Sie über die Entwicklungen auf dem Laufenden halten soll, melden Sie sich doch einfach und unverbindlich für meinen kostenfreien Heibel-Ticker Börsenbrief

Take Share,

Stephan Heibel
 

Autor: Stephan Heibel, Chefredakteur & Herausgeber Heibel-Ticker.de Börsenbrief

Ersteller der Finanzanalyse

ÜBER DEN AUTOR: STEPHAN HEIBEL

Stephan Heibel ist Autor und Herausgeber des Heibel-Ticker.de Börsenbriefs, der wöchentlich kostenfrei per E-Mail verschickt wird. Darin werden die Hintergründe zu Kursbewegungen an den Finanzmärkten aufgezeigt und erklärt. Interessante Tradingideen werden daraus abgeleitet. Sie können sich unter http://www.heibel-ticker.de unverbindlich eintragen.

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