Wunschanalyse IVG Immobilien AG
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Wunschanalyse IVG Immobilien AG
Herzlich Willkommen zu unserer Wunschanalyse in Zusammenarbeit mit Stephan Heibel vom Heibel-Ticker.de Börsenbrief (www.heibel-ticker.de) und Terrell Trowbridge von LRT-Finanzresearch.de. Unsere Mitglieder haben sich diese Woche eine Analyse der Aktie des Immobilienunternehmens IVG Immobilien AG gewünscht.
IVG Immobilien AG - Sentiment:
| Prognostiziertes Kursziel | kaufen | halten | verkaufen | |
| 5 Mitglieder | Ø 2,50 € | 4 | - | 1 |
| 2 Analysten | Ø 1,90 € | 0 | 2 | 0 |
IVG Immobilien AG (WKN 620 570, ISIN: DE0006205701, Marktkapitalisierung: ca. 373,98 Mio. €)
Die Daten von Stockpulse ermöglichen auf zweierlei Weise, die Kursentwicklung von Aktien mit Hilfe von Informationen aus Social Media einzuschätzen. Der Stockpulse-Index vergleicht die Abweichung der aktuellen Kommunikation in den Sozialen Medien zu einer Aktie mit der durchschnittlichen Kommunikation. Ist der Unterschied groß genug, ist das ein deutlicher Hinweis auf erhöhte Handelsaktivität.
Das zweite Element ist die Sentiment-Messung. Mit Hilfe von automatischer Textanalyse kann das System erkennen, ob eine Äußerung zu einem Wertpapier positiv oder negativ ist und aus den gesammelten Meinungen einen aussagekräftigen Index erstellen.
Unsere Kollegen von Stockpulse stellen dazu fest: Schon seit dem 19. Februar verheißen die Daten von Stockpulse nichts besonders Gutes mehr für die Kursentwicklung der Aktie der IVG Immobilien AG. An diesem Tag sackte nach einer verhältnismäßig optimistischen Periode das Sentiment erstmals spürbar ab, gleichzeitig lag die Kommunikation rund doppelt so hoch wie im Durchschnitt. Anschließend nahm die Aufmerksamkeit für die Aktie sukzessive ab, ohne dass die Stimmung sich noch einmal deutlich ins Positive wenden konnte.
Von den schlechten Zahlen am vergangenen Dienstagabend wurden jedoch auch die Nutzer von Social Media überrascht. Am Mittwoch waren die Zahlen das vorherrschende Thema und sorgten für eine Vervierfachung der Kommunikation, während gleichzeitig die Stimmung so weit absackte wie seit Monaten nicht mehr. Aktuell (Donnerstag) beschäftigen sich die Anleger noch immer verstärkt mit den Nachrichten. Viele Botschaften werden ausgetauscht, in denen Anleger mit Verlust aus der Aktie ausgestiegen sind. Offensichtlich haben die Anleger die schlechten Zahlen noch nicht verdaut: Während die Stimmung weiterhin auf extrem niedrigem Niveau verbleibt, ist die Kommunikatinsmenge weiter überdurchschnittlich.
Firmenlogo IVG Immobilien AG
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Mit "The Squaire", dem Bahnhof/Shopping-Zentrum und Bürogebäude vor dem Frankfurter Flughafen hat die IVG Immobilien AG ein Prestige-Objekt, das ihr die Haare vom Kopf frisst. Zudem schlummern noch immer Altlasten von 2006 bis 2008 in der Bilanz, ein schlechtes Zeichen für das Management. Die Aktie entwickelt sich sprunghaft in beide Richtungen, das Risiko ist daher nach wie vor groß bei diesem Unternehmen.
FUTURISTISCHE IMMOBILIE AM FRANKFURTER FLUGHAFEN
"The Squaire" heißt das Bahnhofsgebäude vor dem Frankfurter Flughafen, in dem neben unzähligen Büros auch ein Shopping-Zentrum sowie ein Hilton Hotel untergebracht ist. So richtig angebissen hat die Wirtschaft noch nicht, das Projekt kann seine Kosten kaum erwirtschaften. Daher möchte die IVG Immobilien AG das Objekt für rund 800 Mio. Euro verkaufen.
Es ist der Elefant im Portfolio der IVG Immobilien AG. Vielleicht sind Sie ja schon einmal mit dem ICE am Frankfurter Flughafen angekommen. Man fühlt sich wie in der Zukunft, denn das in Stahl gekleidete Glasgebäude ohne Ecken erinnert an ein Raumschiff, das ganz selbstverständlich am Frankfurter Flughafen gelandet ist.
Es ist schwer, solche Mega-Projekte profitabel auszugestalten. Schauen Sie sich Stuttgart 21, die Elbphilharmonie oder den Berliner Flughafen an, wo jeweils die Finanzen aus dem Ruder laufen. Klar, es handelt sich um ein gutes Konzept und irgendwann könnte die Sache sich auch mal rechnen, doch in der Regel sind die Anlaufkosten viel höher als ursprünglich geplant, weil man erst nach vielen Jahren zu einer verlässlichen Auslastung kommt, die in Relation zu den Baukosten vernünftige Zahlen liefert.
"The Squaire" ist für die IVG Immobilien AG ein Prestige-Objekt. Ein teures Prestige-Objekt. Und so harren Analysten bereits seit 2011 darauf, dass dieses Objekt endlich verkauft wird, damit man das eigentliche Geschäft der IVG Immobilien AG bewerten kann, das unterm Strich zu einem höheren Bewertungsniveau führen könnte.
Doch zunächst sieht es nicht danach aus, als werde das bald geschehen, denn...
KURSEINBRUCH VON -20% NACH KATASTROPHALEN ZAHLEN DIESE WOCHE
...denn am Mittwoch hat die IVG Immobilien AG ihre vorläufigen Zahlen für das Jahr 2012 bekanntgegeben. Noch vor wenigen Monaten war nach mehreren Verlustjahren ein zumindest ausgeglichenes Ergebnis in Aussicht gestellt worden. Völlig überraschend hat das Unternehmen nun Sonderaufwendungen in Höhe von 98,7 Mio. Euro geltend gemacht. Auf dem Unternehmen lasten noch immer Bewertungsprobleme aus den Jahren 2006 bis 2008, als im Rahmen der Immobilienblase in wertlose Projekte investiert wurde. Zudem hat das Unternehmen Anleihen ausgegeben, die eine Put-Option enthalten (Anleger können die Anleihe zu einem hohen Preis verkaufen). Daraus entstehen ebenfalls Verluste.
Die Bedienung der Unternehmensanleihe werde ausgesetzt, sagt die Gesellschaft weiter. Auf deutsch: Keine Zinszahlung für die Gläubiger im Jahr 2013! Wenn alles gut läuft, wird das im Jahr 2014 nachgeholt.
Die Unternehmensmeldung spricht von einer planmäßigen Geschäftsentwicklung und stellt die angelaufenen Verluste als Einmalbelastung dar. 2013 werde das Geschäft nun aber wirklich auf Basis der bereinigten Bilanz ordentlich verlaufen können. Na, wollen wir’s hoffen!
Die Anleger sind das Hoffen leid und trennen sich von der Aktie, der Kurs brach alleine am gestrigen Mittwoch um -20% ein.
HOHES RISIKO, GERINGE GLAUBWÜRDIGKEIT
Insgesamt hält die IVG Immobilien AG Immobilien im Wert von rund 5,7 Mrd. Euro, für einen viermal so großen Bestand wird darüber hinaus die Betreuung und Verwaltung übernommen. Der Immobilienbestand wird mit derzeit 4,3 Mrd. Euro an Krediten finanziert, in meinen Augen eine zu hohe Finanzierungsquote. Diese hohe Finanzierungsquote führt dazu, dass Auf- und Abwertungen zu extremen Kurssprüngen führen.
Klar, wenn sich die Immobilienlandschaft verbessert, dann geht die IVG Immobilien AG durch die Decke. Doch wenn ich mir die Immobilienlandschaft in meiner Umgebung (Hamburg) anschaue, dann weiß ich nicht, wie gut das noch werden muss, damit die IVG Immobilien AG endlich davon profitiert. Oder anders ausgedrückt: Fünf Jahre nach der Immobilienkrise hat es die IVG Immobilien AG noch immer nicht geschafft, die Altlasten abzuschütteln. Das spricht nicht gerade für ein gutes Management.
Aktionäre werden mit Versprechungen wie "jetzt ist die Katze aber endgültig aus dem Sack" bei Laune gehalten, doch das wurde schon häufiger gesagt. Stimmt es dieses Mal? Ende 2011 gab es eine ähnlich kritische Situation für das Unternehmen - und es wurde ein Plan zur Profitabilität bis Ende 2012 vorgestellt, sowie die Rückführung der Schulden vorgerechnet. Weder wurde die schwarze Null erreicht, noch wurden die Schulden auch nur ansatzweise in dem Rahmen zurückgeführt, wie damals in Aussicht gestellt.
CEO Dr. Wolfgang Schäfers ist seit 2009 an Bord. Ausreichend Zeit, um das Ruder herumzureißen, würde ich sagen. Ende 2011 durfte er sich seine beiden Vorstandskollegen neu besetzen. Diese hatten nun ebenfalls ausreichend Zeit, die Ende 2011 aufgestellte vollmundige Versprechung der schwarzen Null für 2012 zu relativieren. Man wird nicht als Vorstand ins Unternehmen geholt, um sich langsam einzuarbeiten, sondern in diesen Positionen wird jemand geholt, der das Geschäft kennt und nach den berühmten 100 Tagen seine Linie durchsetzt.
Die Linie des aktuellen Managements gefällt mir nicht!
IST DER BODEN JETZT ERREICHT?
Wenn eine Aktie mit diesem Profil die Abstimmung zur Wunschanalyse gewinnt, dann nicht weil sie so toll ist und Sie darin einen Himmelsstürmer vermuten. Nein, vielmehr weiß ich aus meiner Korrespondenz, dass viele Anleger in dieser Aktie investiert sind und verunsichert nach einer neuen Verhaltensempfehlung suchen: Dabei bleiben und auf die Auferstehung hoffen oder doch besser einen schmerzhaften Schlussstrich ziehen?
Nun, die offiziellen 5,7 Mrd. Euro Immobilienbestand abzüglich der 4,3 Mrd. Euro an Krediten machen 1,4 Mrd. Euro. Weitere 400 Mio. Euro müssen wir von der Unternehmensanleihe abziehen, bleibt 1 Mrd. Euro. Die Marktkapitalisierung beträgt nur noch 380 Mio. Euro. Nach dieser Faustrechnung bleibt doch noch ein ganz schöner Gewinn übrig, oder?
Nein, es ist bei Weitem nicht gegeben, dass die 5,7 Mrd. Euro an Immobilienwert auch erzielt werden können. Schon der sich hinziehende Verkauf von "The Squaire" zeigt, wie schwer es ist, diesen Wert zu realisieren. In dieser Situation kommt es nun auf das Management an: Wird es in der Lage sein, das Geschäft profitabel auszugestalten?
Nun, nach den bisherigen Leistungen habe ich meine Zweifel daran! Refinanzierungen sind notwendig. Je schlechter die Eigenkapitalausstattung, desto höher ist der Zins, der gezahlt werden muss. Die Verzögerung beim Verkauf von "The Squaire" führt also zusätzlich noch dazu, dass Refinanzierungen zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden müssen.
Und diese schwache Entwicklung vor dem Hintergrund des Niedrigzinses an den Märkten, der festen Immobilienpreise in Deutschland, der guten wirtschaftlichen Verfassung...? Wenn selbst das noch nicht reicht, um das Geschäftsmodell profitabel zu machen, dann weiß ich nicht, auf welches Wunder das Management noch wartet.
CHARTTECHNIK
Hier finden Sie eine ausführliche charttechnische Analyse der Aktie der IVG Immobilien AG von unserem Kooperationspartner in Sachen Charttechnik, LRT-Finanzresearch.de.
FAZIT: WENN SCHON BESTE RAHMENBEDINGUNGEN NICHT REICHEN, WAS DANN?
Die IVG Immobilien AG ist stark gehebelt und wirkt wie eine Option auf den Immobilienmarkt, das Zinsumfeld und insbesondere auf die geschäftliche Entwicklung beim Unternehmen selbst. Allerdings sind die Rahmenbedingungen bereits recht gut für die IVG Immobilien AG, so dass ich für die Zukunft mehr Risiken als Chancen sehe. Ich würde daher nicht in das Unternehmen investieren!
Ich werde am kommenden Freitag in meinem Heibel-Ticker Börsenbrief eine ganze Reihe von Immobilienaktien analysieren und die Beste für Sie heraussuchen. Wenn Sie Interesse an dieser Studie haben, dann melden Sie sich doch einfach und unverbindlich für meinen kostenfreien Heibel-Ticker Börsenbrief an.
ÜBER DEN AUTOR: STEPHAN HEIBEL
Stephan Heibel ist Autor und Herausgeber des Heibel-Ticker.de Börsenbriefs, der wöchentlich kostenfrei per E-Mail verschickt wird. Darin werden die Hintergründe zu Kursbewegungen an den Finanzmärkten aufgezeigt und erklärt. Interessante Tradingideen werden daraus abgeleitet. Sie können sich unter http://www.heibel-ticker.de unverbindlich eintragen.
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Stephan Heibel
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NÄCHSTES MAL: COMPUTERHERSTELLER ASIEN VS. USA
Apple hat ja, noch zu Zeiten des legendären CEOs Steve Jobs, die Post-PC Ära ausgerufen. Und schaut man sich die Kursentwicklung von Aktien wie Dell oder Hewlett-Packard an, scheint diese in der Tat begonnen zu haben. Doch ist es wirklich die von Apple ausgerufene Post-PC Ära, die diese Unternehmen so unter Druck gesetzt hat, oder sind es nicht eher asiatische Billiganbieter wie Acer, Asustek oder Lenovo?
Stimmen Sie daher hier ab, welche der fünf folgenden Aktien der verschiedenen Computerhersteller unser Experte Sascha Huber für Sie in unserer nächsten Wunschanalyse in zwei Wochen genauer unter die Lupe nehmen soll:
