Realty Income Aktie – 5% Dividende in Monatsraten – Wie lange noch?

Die Realty Income Aktie ist unter Dividendenfans sehr beliebt. Gründe für die außerordentliche Beliebtheit des REITs sind eine stattliche Dividende von derzeit knapp 5 Prozent sowie eine zuverlässige Dividendenhistorie mit 25 Jahren Dividendensteigerung am Stück.

Realty Income Dividendenhistorie

Zudem wird die Dividende in monatlichen Raten ausbezahlt. Deshalb ist Realty Income auch als „The Monthly Dividend Company” bekannt. 25 Jahre Dividendenwachstum legen ein hervorragendes Geschäftsmodell nahe, das sowohl in wirtschaftlich guten wie schlechten Zeiten funktioniert. Entsprechend souverän hat das Unternehmen die bisherigen Prüfungen, inklusive der Konkurrenz durch den Online-Handel seitens Amazon & Co, relativ gut gemeistert.

Realty Income Aktie
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Land	USA
Branche	REIT Einzelhandel
Isin	US7561091049
Marktkapitalisierung	17,1 Milliarden €
Dividendenrendite	4,8%
Stabilität Dividende	0,99 von max. 1.0
Stabilität Gewinn	0,96 von max. 1.0

Ob Realty Income auch die Corona-Krise meistern wird, momentan günstig bewertet und für mich ein Kauf ist, erfährst du in dieser Aktienanalyse.

Das Geschäftsmodell: So verdient Realty Income Geld

Realty Income ist ein Real Estate Investment Trust oder REIT, der im Wesentlichen in gewerbliche Immobilien investiert und diese langfristig vorwiegend an große Ketten aus dem Handelsbereich einzeln vermietet. Realty Income ist ähnlich wie die STORE Capital Corporation, welche ich im vorherigen Artikel vorgestellt habe, eine triple-net lease REIT. Das bedeutet, dass der Mieter sowohl für die Miete als auch für alle Betriebs- und Unterhaltskosten aufkommt, wodurch Realty Income hohe Margen generiert und gleichzeitig nur minimale Investments tätigen muss, um die Immobilie zu vermieten und instand zu halten. Vorteile für den Mieter sind niedrigeren Mieten sowie ein hohes Maß an Planbarkeit auf Grund sehr langfristiger Mietverträge über meist 10 Jahre. Realty Income kann sich eines riesigen Immobilienportfolios rühmen, das aus über 6.500 Vermögenswerten besteht. Ein solch riesiges Portfolio betrachte ich gerne aus drei Blickwinkeln: nach Mietern, Branchen und der Lage.

Realty Income – 7-Eleven bei Tankstelle

Die Mieter

Ankermieter von Realty Income sind die Drogeriekette Walgreens mit einem Mietanteil von 6%, gefolgt von weiteren größeren Ketten wie 7-Eleven (4,7%), Dollar General (4,4%) und FedEx (4,0%). Mit Ausnahme von Walgreens sind diese Mieter sind durch die Coronakrise minimal bis gar nicht betroffen, während andere bedeutende Mieter von Realty Income, wie LA Fitness (3,4%) und AMC Theaters (2,9%) in ernsten Schwierigkeiten stecken – doch dazu später mehr.

Top 20 Mieter von Realty Income

Insgesamt tragen die 20 größten Mieter 53,1% der jährlichen Mieteinnahmen bei, von diesen 20 Mietern erfreuen sich 12 eines Investment Grade Kreditratings, was für eine hohe Bonität spricht. Insgesamt verfügt Realty Income also über eine wirtschaftlich starke Mieterbasis. Die Aufrechterhaltung eines diversifizierten Portfolios von Qualitätsimmobilien, die an starke Mieter vermietet sind, trägt dazu bei, die Stabilität der Einnahmen zu gewährleisten, die wiederum die Zahlung monatlicher Dividenden sichert.

Der Branchenmix

Bei der Branchenbetrachtung fällt auf, dass Realty Income primär ein sogenannter Retail REIT ist, d.h. die Mieter sind hauptsächlich im Einzelhandel unterwegs. Das Retail Segment steuert 84,1% der jährlichen Mieteinnahmen bei, während sich die restlichen 15,9% auf die Segmente Industrial (10,7%), Office (3,5%) und Agriculture (1,7%) verteilen.

Portfoliozusammensetzung von Realty Income nach Branchen

Innerhalb des Einzelhandel sind die dominierenden Geschäfte kleine Lebensmittelläden (11,9%) wie beispielsweise 7-Eleven, welche sich häufig an Tankstellen befinden. Hinzu kommen Drogeriemärkte (9%), Dollar stores (8%) als Äquivalent zu den „1-EURO Shops“ hierzulande sowie Supermärkte (7,7%), Fitnessstudios (7,2%) und Kinos (6,3%). Insgesamt befinden sich 51 Einzelhandelsbranchen in Realty Income’s Portfolio, so dass das Unternehmen innerhalb des Einzelhandes stark diversifiziert ist.

Top 6 Branchen von Realty Income

Die Lage der Einkaufszentren

Realty Income ist in allen U.S Staaten außer Hawaii vertreten und verfügt zusätzlich über ausgewählte Immobilien in Puerto Rico und dem Vereinigten Königreich, wobei die beiden zuletzt genannten Regionen weniger als 4% der gesamten Mieteinnahmen beitragen.

Realty Income Geographische Portfoliozusammensetzung

Die Lage der Immobilien von Realty Income

Innerhalb der USA konzentriert sich das Portfolio auf die 6 Schlüsselstaaten Texas, Kalifornien, Illinois, Florida, Ohio und New York. Zusammen sind diese Märkte zusammen für rund 40% der gesamten Mieteinnahmen verantwortlich. In diesen Metropolregionen ist Realty Income sehr breit aufgestellt, während riesige Bereiche im Landesinneren, vorwiegend im Norden, die nicht unmittelbar an der Küste oder den Great Lakes liegen, nur einen sehr geringen Anteil an den jährlichen Mieteinnahmen ausmachen.

Die Auswirkungen der Corona-Krise auf Realty Income

Die letzten Quartalszahlen zum Stichtag 31.03.2020 spiegelten noch keine Belastung aus der Pandemie wider. Um die finanzielle Gesundheit und Ertragskraft eines REITs zu messen, sind die beiden folgenden Kennzahlen unabdingbar: die „Funds from Operations“ (FFO) sowie die „adjusted Funds from Operations“ (AFFO). Beide Kennziffern betrachten den um Abschreibungen und Amortisierungen bereinigten Gewinn des REITs, wobei die AFFO zusätzlich den Einfluss wiederkehrender Investitionsausgaben, beispielsweise für Instandhaltungskosten der Immobilien, berücksichtigt. Beide Kennziffern sind für die Fundamentalanalyse von Realty Income relevant, wobei ich persönlich die AFFO bevorzuge, da diese Kennziffer noch die FFO um Sondereinflüsse auf Umsatz- und Kostenseite bereinigt. Da diese relativ selten auftauchen, liegen die beiden Kennziffern überwiegend sehr nah beieinander für Realty Income. Gegenüber dem Vorjahr konnte hier beim AFFO eine sehr solide Steigerung von 7.3% erzielt werden.

Realty Income ist finanziell stark aufgestellt und konnte in 23 der letzten 24 Jahren den AFFO steigern – die einzige Ausnahme war das Jahr 2009, in dem die Finanzkrise tobte. Die Dividende wurde jedoch sogar während der Finanzkrise erhöht und ist in den letzten 10 Jahren durchschnittlich um 4,75% jährlich gewachsen. Weitgehend isoliert von wirtschaftlichen Krisen kann sich Realty Income eines dauerhaft hohen Vermietungsstands rühmen. Seit 1996 ist diese Kennzahl nie unter 96% gefallen. Zum Ende des ersten Quartals 2020 liegt der Vermietungsstand bei 98,5%.

Entwicklung wichtiger Kennzahlen von Realty Income (Quelle: Geschäftsbericht 2019)

Ähnlich wie bei der STORE Capital Corporation spielt auch für Realty Income die Bedeutung dieser Kennzahl inmitten der Coronakrise nur eine sekundäre Rolle. Inmitten der Krise wichtiger ist die Betrachtung der Höhe der monatlichen Mieteinnahmen und der Belastung durch COVID-19 auf einzelne Mieter und ganze Branchen in Realty Income’s Portfolio. Kürzlich gab Realty Income die entsprechenden Zahlen für das abgeschlossene zweite Quartal bekannt (zu normalen Zeiten wird gewöhnlich 100% der Miete eingenommen). Insgesamt konnte 85,7% der vertraglich vereinbarten Miete vereinnahmt werden (86,9% im April, 83,5% im Mai und 85,7% im Juni). Diese hervorragende Quote ist primär darin begründet, dass nur einige wenige Industrien in Realty Income’s Mietbasis in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind. Bei den Problemkindern handelt es sich um die üblichen Verdächtigen aus den Bereichen Gesundheit & Fitness, Kinoketten, Restaurants und Vorschulbildung.

Mieteinnahmen von Realty Income nach Branche im zweiten Quartal 2020

Im Fall ausbleibender Mietzahlungen für die Monate April bis Juni 2020 führt Realty Income mit den säumigen Mietern entweder Stundungsgespräche oder hat mit diesen bereits Stundungsvereinbarungen abgeschlossen. In Summe blickt Realty Income’s Management optimistisch in die Zukunft und glaubt, dass sich das Gros der säumigen Mieter wieder erholen wird.

Ich selbst bin zwar ebenfalls von Realty Income’s Mieter-Portfolio überzeugt, allerdings ist derzeit noch völlig unsicher, ob und wie sich die Problembranchen erholen werden, zumal unklar ist, wie sich das Konsumentenverhalten in Folge von Corona langfristig ändert. Wer früher ins Fitnessstudio ging, hat vielleicht während des Lockdowns Gefallen am Home Workout ohne oder mit Geräten von Konkurrenten, wie z.B. Peloton gefunden. Wer früher das Kino besuchte, hat nun vielleicht Gefallen daran gefunden, zu Hause mit Freunden einen gemütlichen Videoabend zu verbringen oder zieht Streaming einem Kinobesuch vor. Die Mieteinnahmen aus Kinos und Fitnessstudios sind für Realty Income zwar nicht überlebenswichtig, stellen aber dennoch einen Anteil von rund 13,5% der Gesamtmieten dar, die ich als stark gefährdet erachte.

Wie sicher ist die Realty Income Dividende?

Innerhalb des REIT Universums besitzt Realty Income wohl die symbolträchtigste Dividende überhaupt. Eine beeindruckende Dividendenhistorie mit monatlichen Ausschüttungen und fortwährendem Dividendenwachstum über 23 Jahren in Folge rückt Realty Income in die Nähe eines Dividendenaristokraten.

Entwicklung Gewinn, Cash Flow und Dividende

Stand Q1/2020 beträgt die AFFO-basierte Ausschüttungsquote ca. 80%, welche auf Grund der bereits realisierten Mietausfälle im Q2 und der erwarteten für das dritte Quartal ziemlich nah an die 100% rücken dürfte. Es gibt wohl kaum ein Unternehmen, das mehr mit seiner Dividende assoziiert wird als Realty Income. Nicht umsonst ist die Bezeichnung „The Monthly Dividend Company“ eine eingetragene Marke von Realty Income. Das Management ist sich dessen bewusst und hat im Rahmen des letzten earnings calls noch einmal die Bedeutung der Dividende betont:

Yes, it is our brand. We are the monthly dividend company. It is very much part and parcel of how we operate our business. It is our mission. And so, this is one of those tools that we certainly have available to us, we manage liquidity.

But one that we feel, at least given the lay of the land today and despite all of the things that you have laid out, we do not need to pull on and part of that goes back to the liquidity strength that we have to be able to withstand disruptions, even medium term disruptions and still be able to maintain a profile of the business that continues to be very strong and continues to support the dividends

Mit anderen Worten ausgedrückt leite ich davon folgendes ab:

Ja, das ist unsere Marke. Wir sind „die monthly dividend company“. Die Dividende ist ein wesentlicher Bestandteil unserer Geschäftstätigkeit. Wir sind liquiditätsseitig sehr stark aufgestellt und sehen aktuell, und auch mittelfristig, keinen Anlass auf Fremdkapital zurückzugreifen, um dadurch die Dividende zu stützen.

Zum Ende des ersten Quartals 2020 verfügt Realty Income über liquide Reserven in Höhe von 2,7 Milliarden USD, von denen der Großteil (2,4 Milliarden USD) aus einer bestehenden Kreditfazilität besteht. Diese Liquiditätsreserve deckt die gesamten jährlichen operativen Ausgaben in Höhe von ca. 830 Millionen USD sowie die jährliche Dividende von ca. 960 Millionen USD und lässt noch ausreichend Spielraum für unvorhergesehene Kosten oder lukrative Investmentmöglichkeiten.

Ist die Realty Income Aktie günstig bewertet?

Vor dem Coronaausbruch markierte die Realty Income Aktie bei 84,82 USD ein Rekordhoch. Dann folgte der Absturz auf bis 38 USD. Seitdem hat sich der Aktienkurs zwar spürbar erholt, liegt bei rund 61 USD aber dennoch deutlich unter dem Allzeithoch.

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Trotz der Pandemie schätzen Analysten den FFO von Realty Income für das Geschäftsjahr 2020 auf 3,29 USD pro Aktie, was in etwa dem FFO des Vorjahres bei 3,27 USD entspricht. Für die Jahre 2021 und 2022 wird sogar schon wieder ein moderates Wachstum um die 5% erwartet. Wegen der andauernden Corona-Pandemie sind die Schätzungen jedoch mit großer Vorsicht zu genießen. Dennoch halte ich die Realty Income Aktie aktuell für fair bis sogar leicht unterbewertet.

Die Dynamische Aktienbewertung des Aktienfinders ermöglicht die parallele Berechnung von 4 fairen Werte für eine Aktie auf Basis unterschiedlicher Bemessungsgrundlagen. Auffallend ist, dass diese alle relativ eng beieinanderliegen (zwischen 60 USD und 62,30 USD) und nahe des aktuellen Kurses (ca. 59 USD) notieren, was die Aktie als fair bewertet erscheinen lässt. Insgesamt erscheinen die historischen Multiples für Bewertung der Realty Income Aktie aussagekräftig, auch weil sich der Aktienkurs historisch betrachtet nach Phasen der Über- und Unterbewertung stets wieder den berechneten fairen Werte genähert hat.

Realty Income Aktie in der Dynamischen Aktienbewertung

Zurzeit wird Realty Income mit einem KGV (Kurs geteilt durch den FFO) von ca. 18,35 bewertet, was leicht unter dem historischen Multiple von 18,8 liegt. Ähnliche Ergebnisse liefert die Bewertung mittels AFFO und der historischen Divdendenrendite. Sie alle deuten auf eine leichte Unterbewertung der Aktie hin.

Insgesamt schließe ich mich dem Ergebnis zwar an, allerdings setzt das voraus, dass es Realty Income spätestens im Jahr 2021 gelingt wieder zurück in die alte Erfolgsspur zu finden. Andernfalls besteht erhebliches Abwertungspotenzial, da Realty Income historisch gesehen mit deutlich höheren Multiples bewertet wurde als der breite Sektor (KGV von 18,8 für Realty Income vs. KGV von 12,8 für den Sektor). Diesen Bewertungsbonus hat sich Realty Income durch seine hervorragende Performance und makellose Dividenendenhistorie verdient. Sollte die Pandemie jedoch zu dauerhaften und signifikanten Mietausfällen, bzw. niedrigeren Mieten, führen, wird der Markt früher oder später eine Neubewertung vornehmen müssen.

Fazit: Keine klare Kaufempfehlung für die Realty Income Aktie

Die Realty Income Aktie hat bereits zahlreiche Krisen überstanden und ich bin zuversichtlich, dass auch diese Prüfung gemeistert wird. Sollte sich sich das Konsumentenverhalten grundlegend und dauerhaft verändert, wird das Management entsprechend reagieren und dank einer soliden Bilanz und einem breit diversifizierten Portfolio mit langfristigen Mietvertragslaufzeiten gute Erfolgsaussichten haben. 550 aufeinander folgende Monatsdividenden sprechen eine klare Sprache.

Trotz einer leichten Unterbewertung basierend auf historischen „Vor-Corona“ Multiplikatoren ist die Aktie aus meiner Sicht jedoch nicht günstig, da die grassierende Unsicherheit für mich bisher nicht ausreichend eingepreist ist. Und wenn du bedenkst, welche Auswirkungen COVID-19 wahrscheinlich auf die Ergebnisse des Unternehmens haben wird, erscheint der Aktienkurs heute nicht mehr ganz so attraktiv, zumal das Virus in den USA gerade in Bundesstaaten wie Florida und Texas ausser Kontrolle gerät – also genau in den Bundesstaaten, in denen Realty Income stark aufgestellt ist. Deshalb ist die Realty Income Aktie auf dem aktuellen Kursniveau aus meiner Sicht eher im Rahmen eines Sparplans und weniger als Einzelkauf zu empfehlen. Ersteres ist auch meine persönliche Strategie, um eine langfristige Position einzugehen und auszubauen. Gleichzeitig habe ich die Aktie auf meinem Merkzettel, um eine günstige Kaufgelegenheit nicht zu verpassen.

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Quelle Aktienfinder

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