Vonovia: Immobilienboom in Gefahr?

Die Diskussion über zu hohe Mieten in deutschen Innenstädten hat die Vonovia-Aktie stark unter Druck geraten lassen. Es bleibt abzuwarten, ob es sich dabei nur um einen kurzfristigen Rücksetzer handelt, den Anleger für einen günstigen Einstieg nutzen können, oder ob nun der Boom für die deutschen Immobilienkonzerne zu Ende geht.

Niedrige Zinsen, hohe Immobilienpreise und eine regelrechte Übernahme- und Fusionswelle haben den deutschen Immobilienkonzernen in den vergangenen Jahren gute Geschäfte beschert. Allen voran Branchenprimus Vonovia. Dieser ist mit seinen rund 395.000 Wohnungen auch europaweit ein wahres Schwergewicht. Das lange Zeit sehr gute Branchenumfeld ist auch am Kursverlauf der im DAX gelisteten Vonovia-Aktie abzulesen. Seit Jahren ist ein steiler Anstieg zu beobachten. Mitte Mai wurde dieser mit einem neuen Allzeithoch bei knapp 49 Euro gekrönt. Zuletzt wehte den Immobilienkonzernen jedoch ein starker Gegenwind entgegen. Dieser setzte die Vonovia-Aktie unter Druck.

In Deutschland ist eine hitzige Diskussion um zu hohe Mieten entbrannt. Der Berliner Senat hat als Reaktion sogar ein Eckpunktepapier für einen auf fünf Jahre angelegten Mietendeckel beschlossen. Eine Berliner Initiative will sogar ein Volksbegehren zur Enteignung größerer Immobilienunternehmen durchsetzen. Solche Initiativen zeigten bereits Wirkung. So verpflichtete sich der hauptsächlich in Berlin tätige Vonovia-Konkurrent Deutsche Wohnen auf einen selbstauferlegten Mietendeckel. Die Bruttowarmmiete soll in Zukunft nur noch so weit erhöht werden, dass sie maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens eines Haushaltes beträgt.

Ihren vorläufigen Höhepunkt erreichten die Diskussionen um zu hohe Mieten und die Rolle der Immobilienkonzerne in Berlin. Allerdings könnten Initiativen wie der Mietendeckel des Berliner Senats Schule machen und eines Tages möglicherweise bundesweit eingesetzt werden. In diesem Fall würde es Vonovia nicht mehr helfen, anders als Deutsche Wohnen, relativ unabhängig vom Berliner Wohnungsmarkt zu sein. Zumal Vonovia auch mit anderen Herausforderungen zu kämpfen hat. Zuletzt wurde dem Unternehmen mehrfach vorgeworfen, Mietern als Teil des Geschäftsmodells überhöhte Betriebskosten in Rechnung zu stellen. Auch wenn der Konzern diesen Vorwürfen entgegentrat, ist zumindest ein Imageschaden entstanden.

Angesichts solcher Herausforderungen dürfte man bei Vonovia & Co mit Erleichterung vernommen haben, dass das Niedrigzinsumfeld in der Eurozone noch eine ganze Weile anhalten dürfte, was den Boom am Immobilienmarkt weiter befeuern sollte. Die EZB will ihre Nullzinspolitik bis mindestens Mitte 2020 fortführen. Notenbankchef Mario Draghi hat sogar zusätzliche geldpolitische Lockerungsmaßnahmen ins Spiel gebracht.

Dies könnte Vonovia trotz der Diskussionen um zu hohe Mieten zu einer anhaltend positiven Geschäftsentwicklung verhelfen, nachdem das Unternehmen bereits einen erfolgreichen Start in das Geschäftsjahr 2019 verbuchen konnte. Zwischen Januar und März steigerte Vonovia den FFO (Operatives Ergebnis nach Zinsen und Steuern) im Vorjahresvergleich um 20 Prozent auf 303,6 Mio. Euro. Für diesen deutlichen Anstieg hatten vor allem Übernahmen in Schweden und Österreich gesorgt. Für den Rest des Jahres bleibt das Management optimistisch. Auf Gesamtjahressicht soll das FFO laut Unternehmensprognose zwischen 1,17 und 1,22 Mrd. Euro liegen.

Spekulative Anleger, die steigende Kurse der Vonovia-Aktie erwarten, könnten mit einem WAVE XXL-Call der Deutschen Bank (WKN DS85ZN) auf ein solches Szenario setzen. Der Hebel dieses Open-End-Papiers liegt derzeit bei 2,89, die Barriere bei 30,95 Euro. Wer aber als spekulativer Anleger eher short-orientiert ist, könnte mit einem WAVE XXL-Put der Deutschen Bank (WKN DS85ZR, aktueller Hebel 5,15, Barriere bei 50,70 Euro) auf fallende Kurse der Vonovia-Aktie setzen.

Stand: 04.07.2019

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